市場下行持續(xù)一年，昔日“五虎”之一的合景泰富也開始力不從心。

(資料圖片僅供參考)

作者 | 蒲肅

來源 | 債市觀察

在恒大、富力美元債相繼暴雷之后，曾與他們一起被譽為“華南五虎”的合景泰富（1813.HK）也陷入了美元債泥潭。

今日（9月2日）午后，合景泰富官宣，對即將到期的美元債發(fā)起交換要約和同意征求，征求時間從9月2日開始至9月9日下午4點（倫敦時間）結束。

這則“交換要約”，即是宣告公司目前沒有足夠資金支付即將到期的債務，希望“舊債換新債”，延長債務到期時間，并免除因為沒有按期兌付而帶來的交叉違約責任。

合景泰富是“華南五虎”房企中最為低調的一家，在2020年剛剛實現(xiàn)千億銷售目標，2021年銷售額同比基本持平。但自去年下半年開始，其流動性壓力屢被質疑，三大評級機構也先后下調各項評級。

合景泰富曾勉力維持債務兌付，但在持續(xù)近一年的下行壓力中，資金流動性日趨緊張，最終選擇對美元債尋求延期。

超13億美元尋求延期，擬現(xiàn)金償付

合景泰富本次發(fā)起交換要約的美元債共有3筆，將于1年內到期。其中包括2022年9月到期的2筆票據(jù)和1筆2023年9月到期的票據(jù)，本金分別為6.5億美元、2.5億美元和7億美元。

需要注意，合景泰富并非對上述票據(jù)全部進行交換要約，而是在公告中表示，至少對2022年9月到期的2筆票據(jù)本金的90%和2023年9月票據(jù)本金的80%進行交換要約，合計約13.7億美元。

此外，合景泰富對于2024年至2027年到期的6筆美元債券，同時開展同意征求，以豁免交叉違約。

合景泰富對交換要約安排了現(xiàn)金償付，對2022年9月到期的2筆票據(jù)，每1000美元票據(jù)可以獲得50美元現(xiàn)金兌付及本金950美元的新債券。此外，上述3筆美元債同意交換要約后，每1000美元票據(jù)可以獲得額外的5美元現(xiàn)金獎勵。

此前也有多家房企對美元債進行交換要約，為爭取債權人同意，一般會附帶上調利息，但合景泰富并未在公告中提到利息上調等事宜。

券商分析認為，交換要約這種“以舊債券交換新債券”的方式對于債權人來說仍存在一定不確定性，因此并不是所有公司的美元債都能夠通過交換要約展期。

合景泰富則表示，如果上述交換要約和同意征求未能成功，可能無法悉數(shù)償還相關美元債，從而考慮進行債務重組。

上述公告發(fā)出后，合景泰富股價跌幅應聲下跌，最大跌幅為7.6%，創(chuàng)近年來新低，最終收盤價1.37港元，跌幅5.52%。同為“合景系”的合景悠活(3913.HK)收盤價1.23港元，跌幅達到13.38%，創(chuàng)2020年上市以來最低記錄。

企業(yè)預警通數(shù)據(jù)顯示，合景泰富目前發(fā)債結構以美元債為主，共有9筆海外債，總額約38.03億美元，約合人民幣262.49億元（按9月2日匯率）；境內公司債僅有2筆，合計存續(xù)金額44.5億元。

來源：企業(yè)預警通

而自去年5月以后，合景泰富并沒有新發(fā)行的美元債，如動用境內存款兌付美元債進行，對合景泰富無疑是一筆不小的負擔。

銷售乏力，“自救”仍需時日

自 2021 年下半年以來，合景泰富的流動性就備受關注，穆迪、標普、惠譽三大評級機構先后下調其各項評級，使合景泰富多次陷入即將 " 爆雷 " 的輿論風波中。

但合景泰富在多次質疑聲中仍然在勉力維持財務穩(wěn)定。今年上半年，合景泰富共兌付境內債券、CMBS、ABS等債務59.39億元，境外美元債2.5億美元；7月19日，合景泰富還兌付了華西證券-合景泰富商業(yè)物業(yè)第一期資產支持專項計劃優(yōu)先級資產支持證券，合計兌付本息18.17億元。

但持續(xù)一年之久的樓市下行，也讓合景泰富對繼續(xù)還債感到力不從心。對提出交換要約的原因，合景泰富表示，自去年下半年開始，房地產行業(yè)迎來發(fā)展拐點，銀行貸款減少、預售資金監(jiān)管加強，購房者對行業(yè)交付能力擔憂導致銷售放緩，境外融資也愈發(fā)困難，今年上半年房企銷售額普遍減少。

“我們于2022年上半年的收益、毛利及純利較2021年同期有所減少......現(xiàn)金及銀行結余亦較2021年12月31日有所減少?！焙暇疤└辉诠嬷薪榻B到。

今年上半年，合景泰富銷售額262億元，同比減少300億元，下降幅度53.38%；收入約84.7億元，同比縮減34.7%，毛利率由去年同期的30.1%下降至17.3%。

營收大幅縮減的同時，合景泰富現(xiàn)金和銀行結余的賬面金額約221.97億元，同比縮減251億元，而1年內到期的債務約226.07億元，還債壓力大增；凈負債率也從去年同期的54.1%攀升至93.2%。

此外，合景泰富的境內發(fā)債平臺廣州合景控股集團有限公司（簡稱“廣州合景”）目前債券存量規(guī)模73.00億元，債券6只。廣州合景的公司債券由合景泰富提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。

廣州合景的有息債務中，公司信用類債券余額89.00億元，其中 2022 年下半年到期或回售的公司信用類債券43.00 億元。

債務壓頂，合景泰富只好尋求加速銷售回款，對外出售項目。

合景泰富在2021年財報中表示，今年預計總可售貨值約為1600億元。但目前銷售狀況并不理想，截至前7個月，累計銷售額僅309.61億元，去化率還不到20%。

出售項目、回籠資金成為合景泰富的無奈之舉。7月27日，合景泰富13億港元出售旗下香港尚?珒溋項目公司50%股權以及股東貸款，接盤方為該項目合作開發(fā)商龍湖集團。

此外，國際評級機構惠譽曾在相關報告中指出，合景泰富正尋求整體出售寫字樓，籌集資金或達55億至57億元，將用于償還即將到期的債務，但目前尚未看到相關交易的公開信息。

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關鍵詞： 合景泰富 今年上半年 即將到期